深圳一房子评估价从600万降到200多万!业内称房价已基本触底

 人参与 | 时间:2024-03-28 21:09:18

  三年里,深圳一套房子的房评评估价从600万元降到200多万元。

  谁曾想,从万称房触底临渊昭昭购房者在深圳楼市亢奋时种下的降到价已基本瓜,三年后结成了一个个大苦瓜。多万

  近期,业内有市场传言,深圳不少购房者三年前用所持房子做了经营贷,房评近期陆续到期,从万称房触底但因为现在房价下跌,降到价已基本房子最新评估价跟着下调,多万续贷金额和首贷差距较大,业内面临着不能续贷、深圳需要一次性还上大量贷款,房评以及还不上贷房产被法拍的从万称房触底风险。

  在采访中,多名银行人士向《每日经济新闻》记者确认,由于房价持续下调,现在银行贷款评估价大概是2019年水平,银行一般要求客户降额续贷,或者转到其他额度高的银行。

  不过,也有业内人士告诉记者,经营贷续期和审查最严厉时期大概是两年前,那时参考价被各银行严格执行和抽查,临渊昭昭有人被抽贷。现在因为市场普跌,经营贷办理条件反而宽松了些,也给拉高贷款成数和信用贷办理创造了机会。

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深圳楼市 每日经济新闻资料图

  评估价从600万降到200多万

  记者在某社交平台留意到,有购房者三年前用福田区顶楼复式房子做经营贷,月底到期,现在房价下跌,房子评估价跟着下调,续贷金额和首贷差距较大,最近在各种找办法补救,目前评估机构、金融中介和银行客户经理都找了,均说搞不定。

  其续评论称,当时用经营贷买房,其实也是违规操作,现在只能自食其果。

  福田区某助贷机构工作人员黄经理告诉每经记者,他们最近有在办理续贷,但更多的是帮客户办理转贷。

  “很多客户因为房价跌幅太大了,大部分银行不给续,只能转走。如果正常房价跌幅超过3成了,续贷就会砍额度。通常客户都是让我们重新找渠道拉高评估价,从而提高适当成数。”

  黄经理告诉记者,他们近期办理的一个客户业务,三年前用2套商铺一起打包抵押,在XX银行贷款600万元,今年续贷成数大大降低。

  “只给200多万元,差得太离谱了,我们重新帮他找了高成数渠道,上个礼拜刚出批复可贷500万元。”

  在深圳房价的震荡性调整过程中,也有人自称选择了保守性战略。

  王先生告诉记者,两年前因为家庭资金需求,将家里一套房进行了抵押贷款,彼时银行评估价近700万元,在之前已有的贷款基础上他又贷出了200多万元。今年年中贷款将到期,他从中介处了解到房子的评估价只有480万元左右。

  “之前还陆续还了一些资金,但再续贷也只能贷出几十万元了。”王先生表示,这几年基本上没有好的投资渠道,打算到期前全部还进去。

  “经营贷续贷不成问题,只要有门路”

  不过,在市场操作中,能够全部还清的贷款者还是少数,更多人需要寻找途径去操作转贷,或者转向信用贷。

  有银行高管在接受记者采访时表示,在评估价比原贷款评估值降低的情况下,他们一般要求客户降额续贷,或者转到其他额度高的银行。这种情况目前很常见,大部分客户会选择降额续贷,但有些对额度比较在意的投资客,会选择其他小银行。

  宝安区某助贷经理告诉记者,现在她一个月有十几张房贷单,有客户之前贷款380万元,最近办理只能贷280万元。

  她还向记者介绍,现在有很多低息产品,比如有银行可以做到贷款利率年化2.79%,月息2.32厘,100万元月供2320元,还款方式为10年先息后本。她解释称,评估价下降,银行只能用降息留住客户。

  记者注意到,虽然评估值有所下调,但相较过去两年经营贷被严格审核和动态监管,当下经营贷办理又有了“活络”的机会。有业内人士告诉记者,现在反而经营贷续贷好操作,不严格。

  据其观察,比如当年指导价800万元的房子,但市场价1100万元,很多房子是按1000万元左右来做经营贷的。后来房价下行,跟随指导价,就按800万元来做经营贷了。现在按评估价来算,反而价格又可以到8成甚至9成,一些外地银行甚至可以做得更高,所以现在经营贷的续贷反而不成问题,只要有门路。

  记者在采访中获悉,不少助贷机构在年底推出了重磅活动,如年化2.8%大礼包。一些助贷机构主推的产品中,贷款成数可以达到可贷评估价的7成-8.5成,最高可贷2000万元,利率年化约2.8%-2.9%,还款方式也较为灵活,10年期先息后本随借随还,港澳人士也可进件,贷得越多、利息越低。

  而经营贷续贷的重压,也为原本审核严格的信用贷提供了资金出路。多名中介人士告诉记者,现在抵押贷房价下跌较多,国企、互联网大厂以及公务员事业单位这类群体,信用贷最高可以操作到1000万元,且不需要抵押。

  “去年下半年和今年主要政策风向在信用贷上,因为房价跌太狠了。”黄经理告诉记者,利息方面,等额本息还款方式最低才1.8厘起,先息后本稍高一些,最低可以2.6厘起。单家银行信用贷最高可以授信300万元,看收入和级别,办理周期一般一个月左右。

  房价从8字头跌到6字头

  三年前深圳楼市火热,催生出一批批教人买房的“导师”。彼时,市场上随处可见“人人皆可买房,直到财务自由”“30万两年就变200万”“某大学生在深圳半年买千万房产”等宣传标语。

  以会员众多、经深圳七部门查明的深房理为例,其团队相关人员涉嫌伪造国家机关公文、提供虚假资料套取贷款,以多次转账、化整为零、提现等方式规避资金流向监控等扰乱金融市场秩序的行为,共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别,问题贷款金额合计10.64亿元,其中涉及经营贷3.80亿元。

  乐有家研究中心数据显示,2021-2023年,深圳二手房成交均价从8字头跌到7字头,再到6字头,不断下调。

  2023年四季度,深圳二手房成交均价6.5万元/平方米,比2021年历史最高点8.3万元/平方米跌22%,比2022年跌12%。以价换量现象明显,市场笋盘增多,低价诱惑下,客户购买意愿增加,加速了需求释放。

  2023年二手成交TOP50片区中,只有东门、华强南、福田中心区微涨1%,丹竹头、科技园、保税区持平,其他片区多处于下跌状态,跌幅多在5%-20%。经过两年多调整,价格已基本触底趋稳。

  北京金诉律师事务所主任、创始合伙人王玉臣在接受记者采访时表示:

  与房贷不同,经营贷需要隔几年对房屋进行一次评估,评估价下调则意味着在本次评估过后,购房人能够申请到的贷款额度小了。那么,在借新贷还旧贷的过程中,需要购房人先将旧贷的缺口补齐,会面临着极大资金缺口,造成经济压力。

  “不少人会在中介的指引下采用过桥贷款、以贷养贷方式来补齐这个窟窿。但需要注意的是,这两种方式会产生新的成本,一旦后续资金出了问题,如果不能及时偿还,负债将如滚雪球般越来越多。”王玉臣表示。

  王玉臣认为,操作经营贷置换房贷的中介或银行机构,一旦被查出,也会面临被处罚的风险,甚至还可能受到刑罚。购房人、开发商、中介机构或银行,在购房时都不能投机取巧。在整个链条中,购房人看似得到了实惠,降低了成本,实则增加了很多隐形风险和未来风险。而其他主体看似得到了好处,实则触犯了法律法规,无形中也增加了风险。

  对于未来深圳楼市走势,乐有家营销总裁贺玲认为,经过两年多调整,目前市场价格已基本触底趋稳,刚需、改善客也抓住机会捡漏抄底。年后小阳春,笋盘会被加速消耗,年前不失为抄底捡漏好时机。

(文章来源:每日经济新闻)

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